RISIKOVURDERING
At købe en parkeringsplads involverer financielle risici
Grundig due dilligence og ekstern vejledning er altid anbefalet
RISIKOVURDERING
At købe en parkeringsplads involverer financielle risici
Grundig due dilligence og ekstern vejledning er altid anbefalet
Hvad er risiciene?
At købe en eller flere parkeringspladser i CarParkFly er – som enhver anden investering – forbundet med visse risikofaktorer. Risikoprofilen ligner investering i andre erhvervsejendomme, men den har nogle særlige elementer i sig, da det er et nyt forretningskoncept, der introduceres i en økonomi, der er på vej op.
At købe en eller flere parkeringspladser i CarParkFly er – som enhver anden investering – forbundet med visse risikofaktorer. Risikoprofilen ligner investering i andre erhvervsejendomme, men den har nogle særlige elementer i sig, da det er et nyt forretningskoncept, der introduceres i en økonomi, der er på vej op.
Koncept
Fraværet af 1) sikret indendørs parkering og 2) bemandet parkeringsservice samt 3) ekstremt begrænsede muligheder for langtidsparkering minimerer risikoen for en lav belægningsprocent. Dette er dog baseret på den antagelse, at efterspørgslen på de nævnte ydelser er til stede, og at antallet af parkeringspladser i CarParkFly ikke er for højt i forhold til efterspørgslen.
Der er også en risiko for, at markedet er umodent og/eller så forskelligt i sin karakter fra de lufthavne, vi brugte til at foretage vores due diligence (dvs. lufthavne i Europa med +2 millioner passagerer), at konceptet i sig selv måske ikke er rentabelt.
Koncept
Fraværet af 1) sikret indendørs parkering og 2) bemandet parkeringsservice samt 3) ekstremt begrænsede muligheder for langtidsparkering minimerer risikoen for en lav belægningsprocent. Dette er dog baseret på den antagelse, at efterspørgslen på de nævnte ydelser er til stede, og at antallet af parkeringspladser i CarParkFly ikke er for højt i forhold til efterspørgslen.
Der er også en risiko for, at markedet er umodent og/eller så forskelligt i sin karakter fra de lufthavne, vi brugte til at foretage vores due diligence (dvs. lufthavne i Europa med +2 millioner passagerer), at konceptet i sig selv måske ikke er rentabelt.
Konkurrence
Der er i øjeblikket ingen sikrede indendørs parkeringsfaciliteter i Split Lufthavn. Mulighederne for langtidsparkering er yderst begrænsede. Den eneste reelle konkurrent tilbyder udækket udendørs parkering til en pris på €35 – 39 per uge med et minimum af sikkerhed.
Hvis passagertallet fortsætter med at stige i samme takt som i de sidste 5 – 10 år, er det ikke utænkeligt, at andre virksomheder ville købe grunde med bedre beliggenhed tættere på lufthavnsterminalen og tilbyde tjenester svarende til CarParkFly. Dette vil være udfordrende, da det meste af jorden ved siden af lufthavnen er udlagt til andre formål (hovedsageligt landbrug), men det ville ikke være en umulig udfordring. Da bemandet parkeringsservice som koncept i øjeblikket er ikke-eksisterende i hele Kroatien, ville det dog være mere fornuftigt at målrette mod andre lufthavne såsom Zagreb eller Dubrovnik, hvor de ville være fuldstændig fri for konkurrence.
Der er cirka 1000 parkeringspladser i Split Lufthavn, hvor nogle er gratis og andre kræver betaling. De vil højst sandsynligt alle kræve betaling, når flytrafikken er normaliseret. Disse parkeringspladser er meget tæt (inden for gåafstand) til lufthavnsterminalen og gør enhver konkurrence om korttidsparkering meningsløs. Parkeringspladserne er alle udendørs uden sikkerheds- eller parkeringsservice og er ikke egnet til langtidsparkering, hvilket efterlader et hul i markedet for de fremtidige tjenester fra CarParkFly.
Konkurrence
Der er i øjeblikket ingen sikrede indendørs parkeringsfaciliteter i Split Lufthavn. Mulighederne for langtidsparkering er yderst begrænsede. Den eneste reelle konkurrent tilbyder udækket udendørs parkering til en pris på €35 – 39 per uge med et minimum af sikkerhed.
Hvis passagertallet fortsætter med at stige i samme takt som i de sidste 5 – 10 år, er det ikke utænkeligt, at andre virksomheder ville købe grunde med bedre beliggenhed tættere på lufthavnsterminalen og tilbyde tjenester svarende til CarParkFly. Dette vil være udfordrende, da det meste af jorden ved siden af lufthavnen er udlagt til andre formål (hovedsageligt landbrug), men det ville ikke være en umulig udfordring. Da bemandet parkeringsservice som koncept i øjeblikket er ikke-eksisterende i hele Kroatien, ville det dog være mere fornuftigt at målrette mod andre lufthavne såsom Zagreb eller Dubrovnik, hvor de ville være fuldstændig fri for konkurrence.
Der er cirka 1000 parkeringspladser i Split Lufthavn, hvor nogle er gratis og andre kræver betaling. De vil højst sandsynligt alle kræve betaling, når flytrafikken er normaliseret. Disse parkeringspladser er meget tæt (inden for gåafstand) til lufthavnsterminalen og gør enhver konkurrence om korttidsparkering meningsløs. Parkeringspladserne er alle udendørs uden sikkerheds- eller parkeringsservice og er ikke egnet til langtidsparkering, hvilket efterlader et hul i markedet for de fremtidige tjenester fra CarParkFly.
Ændringer i flytrafikken
Under coronavirus-pandemien har lufthavne over hele Europa oplevet et fald på 60 – 95% i passagertal. Fald i denne størrelsesorden vil helt sikkert have en negativ effekt på driften af parkeringsanlægget. Selvom større nedlukninger og alvorlige lufthavnsrestriktioner, som set under den seneste pandemi, forhåbentlig vil være sjældne i fremtiden, må vi forvente, at flyrejser vil være underlagt sammenlignelige restriktioner i tilfælde af lignende begivenheder.
Vi forventer, at flytrafikken er normaliseret, når konstruktionen af CarParkFly er færdig. Virkningerne af pandemien bør efter vores vurdering ikke have nogen negativ indvirkning på driften af parkeringsanlægget.
Ændringer i flytrafikken
Under coronavirus-pandemien har lufthavne over hele Europa oplevet et fald på 60 – 95% i passagertal. Fald i denne størrelsesorden vil helt sikkert have en negativ effekt på driften af parkeringsanlægget. Selvom større nedlukninger og alvorlige lufthavnsrestriktioner, som set under den seneste pandemi, forhåbentlig vil være sjældne i fremtiden, må vi forvente, at flyrejser vil være underlagt sammenlignelige restriktioner i tilfælde af lignende begivenheder.
Vi forventer, at flytrafikken er normaliseret, når konstruktionen af CarParkFly er færdig. Virkningerne af pandemien bør efter vores vurdering ikke have nogen negativ indvirkning på driften af parkeringsanlægget.
Covid-19 og andre pandemier
Covid-19 er en central risikofaktor, da virussen kan have en direkte indflydelse på flytrafikken og passagertal og dermed på udlejningen i parkeringsanlægget. Stigende infektionstal og lukning af lufthavne er temaer, der giver anledning til overvejelser
Nye pandemier med andre vira eller andre typer patogener udgør også en risiko for parkeringsanlægget, hvis de påvirker lufthavnstrafik, turisme eller økonomisk aktivitet generelt.
Covid-19 og andre pandemier
Covid-19 er en central risikofaktor, da virussen kan have en direkte indflydelse på flytrafikken og passagertal og dermed på udlejningen i parkeringsanlægget. Stigende infektionstal og lukning af lufthavne er temaer, der giver anledning til overvejelser
Nye pandemier med andre vira eller andre typer patogener udgør også en risiko for parkeringsanlægget, hvis de påvirker lufthavnstrafik, turisme eller økonomisk aktivitet generelt.
Forandringer i lokalområdet
Ændringer i lokal infrastruktur såsom veje, jernbaner, selve lufthavnen osv. udgør en risiko, hvis det påvirker transporttiden mellem lufthavnen og parkeringsanlægget.
Ændringer af zone-planlægningen ved siden af lufthavnen (jorden ved siden af lufthavnen er i øjeblikket hovedsageligt landbrugsjord) kan gøre det lettere for konkurrenterne at købe bebyggelig jord tættere på lufthavnsterminalen. Dette kan dog også virke modsat; restriktioner på jorden i nærheden af lufthavnen kan gøre det næsten umuligt for konkurrenter at købe byggegrunde tæt på lufthavnen.
Forandringer i lokalområdet
Ændringer i lokal infrastruktur såsom veje, jernbaner, selve lufthavnen osv. udgør en risiko, hvis det påvirker transporttiden mellem lufthavnen og parkeringsanlægget.
Ændringer af zone-planlægningen ved siden af lufthavnen (jorden ved siden af lufthavnen er i øjeblikket hovedsageligt landbrugsjord) kan gøre det lettere for konkurrenterne at købe bebyggelig jord tættere på lufthavnsterminalen. Dette kan dog også virke modsat; restriktioner på jorden i nærheden af lufthavnen kan gøre det næsten umuligt for konkurrenter at købe byggegrunde tæt på lufthavnen.
Ejendomspriser
Udsving i ejendomspriserne kan påvirke parkeringspladsernes potentielle salgsværdi. Hvis priserne falder over hele landet, kan det påvirke salgsværdien negativt. Det samme kunne ske med en negativ udvikling i de lokale ejendomspriser.
Et markedskrak kan også ændre salgsværdien betydeligt. Et krak kan være forårsaget af eksterne faktorer (som det var tilfældet i 2008), men kan også være en direkte konsekvens af, at ejendomspriserne har været stigende i Kroatien siden 2017.
Ejendomspriser
Udsving i ejendomspriserne kan påvirke parkeringspladsernes potentielle salgsværdi. Hvis priserne falder over hele landet, kan det påvirke salgsværdien negativt. Det samme kunne ske med en negativ udvikling i de lokale ejendomspriser.
Et markedskrak kan også ændre salgsværdien betydeligt. Et krak kan være forårsaget af eksterne faktorer (som det var tilfældet i 2008), men kan også være en direkte konsekvens af, at ejendomspriserne har været stigende i Kroatien siden 2017.
Demografi
Den faldende befolkning i Split-Dalmatia og i hele Kroatien udgør en risiko, da det mindsker den generelle økonomiske aktivitet i regionen, hvilket indirekte kan påvirke det indirekte antal af slutbrugere i parkeringsanlægget.
Desuden vælger en stor del af Kroatiens uddannede og arbejdsdygtige befolkning at arbejde i udlandet, da lønningerne i mange andre lande er bedre end de er i Kroatien, men også fordi mulighederne i udlandet er meget større end i deres hjemland. Denne tendens kan også have negativ effekt på den kroatiske økonomi som helhed og indirekte på det potentielle antal slutbrugere i parkeringsanlægget.
Demografi
Den faldende befolkning i Split-Dalmatia og i hele Kroatien udgør en risiko, da det mindsker den generelle økonomiske aktivitet i regionen, hvilket indirekte kan påvirke det indirekte antal af slutbrugere i parkeringsanlægget.
Desuden vælger en stor del af Kroatiens uddannede og arbejdsdygtige befolkning at arbejde i udlandet, da lønningerne i mange andre lande er bedre end de er i Kroatien, men også fordi mulighederne i udlandet er meget større end i deres hjemland. Denne tendens kan også have negativ effekt på den kroatiske økonomi som helhed og indirekte på det potentielle antal slutbrugere i parkeringsanlægget.
Økonomi
Selvom Kroatien oplever en hidtil uset vækst, og de økonomiske udsigter er bedre end nogensinde, er det umuligt at vide, hvad der vil ske i fremtiden. På nogle områder er landet stadig bagud i forhold til EU-gennemsnittet, hvilket indikerer, at der er plads til vækst, men også til forbedringer og forandringer.
Et fald i den generelle økonomi vil næsten med sikkerhed påvirke antallet af udlejninger i parkeringsanlægget. Dette vil også være tilfældet, hvis den lokale økonomi mindskes.
Økonomi
Selvom Kroatien oplever en hidtil uset vækst, og de økonomiske udsigter er bedre end nogensinde, er det umuligt at vide, hvad der vil ske i fremtiden. På nogle områder er landet stadig bagud i forhold til EU-gennemsnittet, hvilket indikerer, at der er plads til vækst, men også til forbedringer og forandringer.
Et fald i den generelle økonomi vil næsten med sikkerhed påvirke antallet af udlejninger i parkeringsanlægget. Dette vil også være tilfældet, hvis den lokale økonomi mindskes.
Naturkatastrofer
Den eneste type naturkatastrofe, der udgør en reel risiko, er jordskælv, som her forekommer oftere end gennemsnittet, men ikke overdrevent ofte. Det seneste jordskælv var et jordskælv med en styrke på 6,4, der ramte Kroatien ved middagstid den 29. december 2020. Siden 1950 er i alt 9 mennesker omkommet af direkte konsekvenser af jordskælv i landet.
Selvom arkitekterne og ingeniørerne, der arbejder på CarParkFly, følger alle regler, regulativer og standarder for byggeri i Kroatien, har et jordskælv potentiale til at ødelægge parkeringsanlægget fuldstændigt. Risikoen for skader på parkeringsanlægget efter et jordskælv anses for lav, og hele anlægget vil være dækket af en obligatorisk forsikring.
Naturkatastrofer
Den eneste type naturkatastrofe, der udgør en reel risiko, er jordskælv, som her forekommer oftere end gennemsnittet, men ikke overdrevent ofte. Det seneste jordskælv var et jordskælv med en styrke på 6,4, der ramte Kroatien ved middagstid den 29. december 2020. Siden 1950 er i alt 9 mennesker omkommet af direkte konsekvenser af jordskælv i landet.
Selvom arkitekterne og ingeniørerne, der arbejder på CarParkFly, følger alle regler, regulativer og standarder for byggeri i Kroatien, har et jordskælv potentiale til at ødelægge parkeringsanlægget fuldstændigt. Risikoen for skader på parkeringsanlægget efter et jordskælv anses for lav, og hele anlægget vil være dækket af en obligatorisk forsikring.
Andre faktorer
Formålet med dette afsnit er at dække de vigtigste og mest sandsynlige risici forbundet med køb af en parkeringsplads i CarParkFly. Vær opmærksom på, at de her nævnte risici ikke er en omfattende liste. Vi anbefaler stærkt, at du udfører din egen due diligence og søger ekstern rådgivning, inden du køber en parkeringsplads i projektet.
Af andre faktorer, der kan have en negativ indvirkning på driften af parkeringsanlægget, kan nævnes politiske ændringer, force majeure osv. Disse faktorer anses som værende af lav risiko og vil ikke blive beskrevet nærmere her.
Andre faktorer
Formålet med dette afsnit er at dække de vigtigste og mest sandsynlige risici forbundet med køb af en parkeringsplads i CarParkFly. Vær opmærksom på, at de her nævnte risici ikke er en omfattende liste. Vi anbefaler stærkt, at du udfører din egen due diligence og søger ekstern rådgivning, inden du køber en parkeringsplads i projektet.
Af andre faktorer, der kan have en negativ indvirkning på driften af parkeringsanlægget, kan nævnes politiske ændringer, force majeure osv. Disse faktorer anses som værende af lav risiko og vil ikke blive beskrevet nærmere her.
Opsummering
Projektet har bestemt nogle ulemper. De vigtigste er 1) afstanden fra parkeringslokationen til lufthavnsterminalen, som kan give konkurrenterne en fordel, og 2) det faktum, at bemandet parkeringsservice i lufthavne ikke har nogen forudgående proof of concept i Kroatien. En tredje vigtig risiko er det planlagte antal parkeringspladser, som kan være for højt i forhold til efterspørgslen. Hvis dette er tilfældet, kan det i alvorlig grad påvirke rentabiliteten på udlejning af parkeringspladser.
Hvis du køber en eller flere parkeringspladser som en langsigtet investering, bør du nøje tage alle risikofaktorer i betragtning. Vi anbefaler desuden, at du foretager din egen due diligence omkring vores projekt såvel som markedet generelt, og at du søger professionel, uafhængig investeringsrådgivning.
Opsummering
Projektet har bestemt nogle ulemper. De vigtigste er 1) afstanden fra parkeringslokationen til lufthavnsterminalen, som kan give konkurrenterne en fordel, og 2) det faktum, at bemandet parkeringsservice i lufthavne ikke har nogen forudgående proof of concept i Kroatien. En tredje vigtig risiko er det planlagte antal parkeringspladser, som kan være for højt i forhold til efterspørgslen. Hvis dette er tilfældet, kan det i alvorlig grad påvirke rentabiliteten på udlejning af parkeringspladser.
Hvis du køber en eller flere parkeringspladser som en langsigtet investering, bør du nøje tage alle risikofaktorer i betragtning. Vi anbefaler desuden, at du foretager din egen due diligence omkring vores projekt såvel som markedet generelt, og at du søger professionel, uafhængig investeringsrådgivning.
Mere information
Udfyld nedenstående kontaktform for at komme i kontakt med os.